对楼市去库存将发挥显著作用

2016-11-07 09:06

房地产市场在中国经济中仍具有重要影响。去年9月30日,央行和银监会发布通知,在不实施限购措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。昨日晚间,央行和银监会发布通知,明确上述城市在25%首付比例的基础上,可向下浮动5个百分点。

此番政策出台的背景是,房地产去库存压力犹在,以及一线城市与三、四线城市房价的分化。国家统计局1月19日公布的数据显示,到2015年末,商品房待售面积71853万平方米,较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值,也从2014年底的6.0上升到6.8。

中金公司首席策略分析师王汉锋认为,去年下半年以来,市场对降低房贷首付比例就有预期,但在农历春节前出台政策,时间点上还是早于预期。

目前,只有北上广深四大一线城市以及三亚还在执行限购政策。分析人士认为,在调整政策时剔除限购城市,显示国家并非简单地托房市,而是在房地产库存仍在进一步积压的背景下,力求精准去库存。

浙商银行经济分析师杨跃认为,一线城市普遍出现量价齐升的现象,其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷,去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市,反映出国家并非是简单地托底房地产行业发展,而是精准发力,着力推进去库存。

北上广深四大一线城市以及部分二线城市的房价涨势依旧迅猛,统计局发布的70个大中城市住宅价格销售变动情况显示,上海、北京、广州2015年新建商品住宅价格指数涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%,深圳则高达47.5%。与此同时,70个大中城市中却有49个城市的房价在2015年下降。

这意味着,库存在进一步累积。与之对应的,是2015年的新开工面积(154454万平方米)依旧大于销售面积(128495万平方米)。

一家地级市城商行副行长对记者表示:尤其是本地法人银行,客户集中在当地,且贷款的涉房比例高,区域经济特别是房价对银行的资产质量有很大影响。在去库存压力仍然较大的背景下,如果有效需求能被进一步激发,房价企稳,有助于防范金融风险,也能为存量不良资产的化解争取时间。

通知还显示,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。去年330房贷新政曾将这一比例降低至40%。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥显著作用。北京中原地产首席分析师张大伟认为,新政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。而从实际执行层面来看,一线城市并不在政策受惠范围之内,政策最想惠及的三、四线城市,预计后续各地将针对房地产库存出台不同力度的政策。